Tầng 9 Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, TP Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0901 333 341

|

ĐỨNG TÊN HỘ BẤT ĐỘNG SẢN: KHI XẢY RA TRANH CHẤP, CHỨNG MINH QUYỀN SỞ HỮU BẰNG CÁCH NÀO?

0
(0)

Không ít giao dịch bất động sản được thực hiện theo cách một người bỏ tiền mua nhưng nhờ người thân, bạn bè hoặc người quen đứng tên trên Giấy chứng nhận. Khi quan hệ giữa các bên còn tốt, việc này có thể không tạo ra vấn đề. Nhưng khi phát sinh tranh chấp, vấn đề có thể gây tranh cãi là: người đứng tên trên Giấy chứng nhận có phải là chủ sở hữu thực sự hay người bỏ tiền mới là người có quyền đối với bất động sản?

 

Đây là loại tranh chấp mà việc “tôi là người bỏ tiền” chưa chắc đủ để Tòa án công nhận quyền của người yêu cầu. Ngược lại, việc một người đứng tên trên Giấy chứng nhận cũng không phải lúc nào chấm dứt khả năng chứng minh quyền của người khác.

ĐỨNG TÊN HỘ BẤT ĐỘNG SẢN: KHI XẢY RA TRANH CHẤP, CHỨNG MINH QUYỀN SỞ HỮU BẰNG CÁCH NÀO?

Giấy chứng nhận là chứng cứ quan trọng nhưng không phải căn cứ duy nhất để giải quyết tranh chấp

Đối với bất động sản, việc đăng ký quyền có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác lập và thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác định theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc luật có liên quan; trường hợp pháp luật không quy định thì theo thỏa thuận của các bên và nếu không có thỏa thuận thì được xác định từ thời điểm tài sản được chuyển giao.

 

Riêng đối với quyền sử dụng đất, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Đồng thời, pháp luật đất đai quy định Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ quan trọng để xác lập và bảo vệ quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

 

Vì vậy, khi một người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì thông tin đăng ký này là căn cứ pháp lý quan trọng cần được xem xét khi xác định tình trạng quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, trong tranh chấp về “đứng tên hộ”, việc xác định người đứng tên trên Giấy chứng nhận chưa phải là căn cứ duy nhất để giải quyết toàn bộ tranh chấp. Vấn đề quan trọng hơn là phải làm rõ bản chất của giao dịch và thỏa thuận giữa các bên khi bất động sản được xác lập.

 

Người cho rằng mình mới là người bỏ tiền mua và có quyền đối với bất động sản phải chứng minh được nguồn tiền dùng để nhận chuyển nhượng, thỏa thuận về việc nhờ người khác đứng tên, ý chí của các bên khi xác lập giao dịch và quá trình quản lý, sử dụng tài sản sau đó. Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp và giao nộp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó có căn cứ và hợp pháp.

 

Do đó, trong tranh chấp đứng tên hộ, câu hỏi không chỉ là “Ai đang đứng tên trên Giấy chứng nhận?”, mà còn phải làm rõ “Ai là người bỏ tiền, các bên đã thỏa thuận như thế nào và những chứng cứ nào chứng minh thỏa thuận đó?”. Đây mới là cơ sở để đánh giá đầy đủ quyền và lợi ích của các bên đối với bất động sản đang tranh chấp.

 

Không chỉ chứng minh nguồn tiền, mà phải chứng minh mục đích của việc chuyển tiền

Điểm khó nhất của tranh chấp đứng tên hộ thường nằm ở đây. Một người chuyển tiền cho người khác để mua đất không đương nhiên chứng minh đó là tiền dùng để “mua hộ”. Khoản tiền có thể được giải thích là tiền vay, tiền tặng cho, tiền góp vốn hoặc khoản thanh toán cho một giao dịch khác.

 

Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bên yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải cung cấp chứng cứ để chứng minh yêu cầu đó có căn cứ. Vì vậy, luật sư phải xem xét lại toàn bộ dòng tiền: tiền được chuyển từ tài khoản nào, vào thời điểm nào, cho ai; số tiền có tương ứng với giá mua hay không; ai trực tiếp đàm phán với bên bán; ai nhận bàn giao tài sản; ai nộp thuế, phí; ai quản lý, sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản.

 

Tin nhắn, email, giấy biên nhận, sao kê ngân hàng, giấy vay tiền, hợp đồng đặt cọc và lời khai của người bán có thể trở thành những mắt xích quan trọng.

 

Rủi ro lớn nhất là người đứng tên tiếp tục định đoạt tài sản

Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận bán hoặc thế chấp tài sản cho người thứ ba thì tranh chấp sẽ phức tạp hơn nhiều. Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 đặt ra cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp giao dịch vô hiệu.

 

Điều này có nghĩa người bỏ tiền mua ban đầu không nên chỉ nghĩ đến việc “sau này khởi kiện đòi lại tài sản”. Nếu có nguy cơ tài sản bị chuyển dịch, việc đánh giá khả năng áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo các Điều 111, 114 và 133 Bộ luật Tố tụng dân sự có thể quan trọng không kém việc chuẩn bị đơn khởi kiện.

 

 

Góc nhìn của luật sư: Đừng chỉ chứng minh “ai trả tiền”, hãy chứng minh toàn bộ giao dịch

Trong tranh chấp đứng tên hộ, luật sư cần trả lời bốn câu hỏi: tiền của ai, thỏa thuận giữa các bên là gì, ai thực sự thực hiện quyền của chủ sở hữu và người đứng tên có được quyền định đoạt tài sản hay chỉ đứng tên thay.

 

Một hồ sơ chỉ có sao kê chuyển tiền nhưng không có chứng cứ về thỏa thuận đứng tên hộ sẽ có rủi ro rất khác hồ sơ có đầy đủ tin nhắn, giấy xác nhận, chứng từ thanh toán và tài liệu thể hiện quá trình quản lý tài sản.

 

Vì vậy, trước khi khởi kiện, cần đánh giá toàn bộ chuỗi chứng cứ thay vì chỉ dựa vào một tài liệu được cho là “quan trọng nhất”.

 

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và không thể thay thế ý kiến pháp lý đối với từng vụ việc cụ thể. Mỗi tranh chấp đều có những tình tiết, chứng cứ và mục tiêu khác nhau. Vì vậy, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hoặc tài sản của mình, Quý khách nên đặt lịch làm việc với luật sư để hồ sơ được nghiên cứu đầy đủ. Trên cơ sở xem xét tài liệu, chứng cứ và yêu cầu cụ thể của Quý khách, luật sư sẽ đánh giá rủi ro, phân tích các phương án pháp lý và xây dựng chiến lược phù hợp nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách.

 

Để được tư vấn pháp luật tại BKC Law, bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo các thông tin sau:

Điện thoại: 0901 3333 41

Email: info@bkclaw.vn

VP Quận 1: Tầng 9 Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, Tp. Hồ Chí Minh

VP Bình Tân: 41 Tên Lửa, Phường An Lạc, Tp. Hồ Chí Minh

Facebook Comments Box

How useful was this post?

Click on a star to rate it!

Average rating 0 / 5. Vote count: 0

No votes so far! Be the first to rate this post.

Khuyến Cáo:

Các thông tin trên chỉ mang tính tham khảo. Vui lòng liên hệ để được biết thông tin chi tiết

Liên hệ
Hotline:0909 073 692

Tìm và liên hệ chúng tôi

Văn Phòng Quận Bình Tân

41 Tên Lửa, phường An Lạc, TP Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0909 073 692

Văn Phòng Quận 1

Tầng 9 Diamond Plaza 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0909 073 692

NHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT

Vui lòng để lại thông tin bên dưới. Luật BKC sẽ liên hệ ngay.
Form tư vấn VIE