Tầng 9 Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, TP Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0901 333 341

|

MUA NHÀ BẰNG TIỀN CỦA MÌNH NHƯNG ĐỂ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN: RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG BỊ BỎ QUA

0
(0)

Trong thực tế, có những trường hợp một người bỏ toàn bộ tiền để mua nhà, đất nhưng vì lý do gia đình, quan hệ quen biết, điều kiện vay vốn hoặc một số trở ngại khác nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận.

 

Thời điểm giao dịch, việc này có thể được xem là một giải pháp đơn giản. Người bỏ tiền vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản và cho rằng khi cần thì người đứng tên sẽ làm thủ tục chuyển lại. Tuy nhiên, vấn đề thường chỉ phát sinh khi giá trị bất động sản tăng cao, quan hệ giữa các bên thay đổi hoặc người đứng tên chết, ly hôn, mất khả năng thanh toán hoặc phát sinh tranh chấp với người thứ ba. Và tranh chấp có thể bắt đầu từ một vấn đề tưởng chừng đơn giản: “Tiền là của tôi, tại sao nhà lại không phải của tôi?”

MUA NHÀ BẰNG TIỀN CỦA MÌNH NHƯNG ĐỂ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN: RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG BỊ BỎ QUA

Bỏ tiền mua tài sản không đồng nghĩa đương nhiên trở thành người đứng tên

Đối với bất động sản, việc xác lập và chuyển quyền không chỉ phụ thuộc vào nguồn tiền mà còn liên quan đến giao dịch, đăng ký quyền và các quy định chuyên ngành về đất đai. Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác định theo Bộ luật Dân sự hoặc luật có liên quan; riêng việc chuyển quyền sử dụng đất, Điều 503 Bộ luật này quy định có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.

 

Điều này có ý nghĩa đặc biệt trong trường hợp một người bỏ tiền nhưng để người khác đứng tên. Việc chứng minh mình là người trực tiếp thanh toán tiền mua bất động sản mới chỉ giải quyết được một phần vấn đề. Tòa án còn phải xem xét giao dịch giữa các bên thực chất là gì: người đứng tên được nhờ đứng tên hộ, được nhận tiền để mua giúp, hay chính họ mới là người nhận chuyển nhượng và người bỏ tiền chỉ hỗ trợ tài chính.

 

Vì vậy, nếu chỉ có chứng cứ cho thấy tiền mua nhà xuất phát từ tài khoản của mình nhưng không có tài liệu thể hiện mục đích của khoản tiền, người bỏ tiền vẫn có thể gặp khó khăn khi yêu cầu xác định mình mới là người có quyền đối với bất động sản.

 

Đây là điểm nhiều người thường bỏ qua: nguồn tiền là một chứng cứ quan trọng nhưng không tự động quyết định quyền đối với bất động sản.

 

“Đứng tên hộ” cần được chứng minh bằng bản chất giao dịch, không chỉ bằng lời khai

Trong tranh chấp, cụm từ “đứng tên hộ” không phải tự thân là một căn cứ để Tòa án công nhận quyền của người bỏ tiền. Cần làm rõ giữa các bên đã có thỏa thuận gì và thỏa thuận đó được thể hiện bằng những chứng cứ nào.

 

Chẳng hạn, nếu A chuyển cho B 3 tỷ đồng và B là người ký hợp đồng nhận chuyển nhượng, đứng tên trên Giấy chứng nhận thì cần phân biệt ít nhất hai khả năng. Một là A thực sự nhờ B đứng tên thay và B chỉ là người đứng tên trên giấy tờ. Hai là A cho B tiền hoặc cho B vay để B tự mình mua bất động sản.

 

Hai trường hợp này có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

 

Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án có thể phải xem xét hợp đồng, giấy biên nhận tiền, nội dung chuyển khoản, tin nhắn, email, ghi âm, lời khai của người làm chứng, quá trình quản lý và sử dụng nhà đất, việc ai thực hiện nghĩa vụ tài chính, ai nhận tiền cho thuê hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản.

 

Do đó, nếu ngay từ đầu các bên xác định là nhờ đứng tên hộ, việc lập một văn bản ghi nhận rõ nội dung thỏa thuận sẽ có giá trị rất lớn. Văn bản nên thể hiện nguồn tiền, mục đích nhờ đứng tên, quyền quản lý và sử dụng tài sản, trách nhiệm của người đứng tên và phương án xử lý khi người bỏ tiền yêu cầu sang tên.

 

Nguy cơ lớn hơn xuất hiện khi người đứng tên bán hoặc thế chấp nhà

Rủi ro không chỉ nằm ở việc người đứng tên không đồng ý chuyển lại tài sản. Nguy cơ nghiêm trọng hơn có thể xảy ra khi người đứng tên sử dụng chính bất động sản đó để thực hiện giao dịch với người khác, chẳng hạn chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ.

 

Khi đó, tranh chấp không còn đơn thuần là quan hệ giữa người bỏ tiền và người đứng tên. Quyền, lợi ích của người thứ ba cũng được đặt vào quá trình giải quyết. Trong một số trường hợp, giao dịch với người thứ ba có thể được pháp luật bảo vệ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Vì vậy, việc chứng minh “tôi mới là người bỏ tiền mua nhà” chưa chắc đã đồng nghĩa với việc người bỏ tiền có thể trực tiếp lấy lại bất động sản.

 

Chẳng hạn, nếu người đứng tên đã thế chấp nhà để vay tiền và ngân hàng nhận thế chấp dựa trên tình trạng đăng ký quyền hợp pháp, việc xử lý tranh chấp sẽ phải xem xét đồng thời thỏa thuận giữa người bỏ tiền và người đứng tên, giao dịch bảo đảm, tình trạng pháp lý của bất động sản và quyền của bên nhận bảo đảm. Tương tự, nếu bất động sản đã được chuyển nhượng cho người khác thì cần đánh giá điều kiện của người nhận chuyển nhượng và khả năng bảo vệ giao dịch đó.

 

Trong trường hợp này, yêu cầu khởi kiện cũng cần được xác định cẩn trọng. Không phải mọi trường hợp đều có thể đơn giản yêu cầu “công nhận tôi là chủ sở hữu” hoặc “buộc trả lại nhà”. Tùy diễn biến thực tế, có thể phải xem xét đồng thời hiệu lực của giao dịch, quyền của người thứ ba, nghĩa vụ hoàn trả, bồi thường thiệt hại hoặc các quan hệ tài sản khác giữa các bên.

 

Đây chính là lý do người bỏ tiền cần kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản và có biện pháp bảo vệ quyền lợi ngay từ khi phát hiện người đứng tên có ý định định đoạt tài sản. Chờ đến khi nhà đã được bán, thế chấp hoặc chuyển dịch cho người khác mới bắt đầu thu thập chứng cứ sẽ khiến việc giải quyết trở nên khó khăn hơn.

 

 

Góc nhìn của luật sư: Càng đứng tên thay cho người khác, càng phải để lại chứng cứ

Nếu chưa xảy ra tranh chấp, cách an toàn hơn là lập văn bản thể hiện rõ thỏa thuận giữa các bên, xác định nguồn tiền và quyền đối với tài sản, đồng thời lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với pháp luật.

 

Nếu tranh chấp đã xảy ra, cần nhanh chóng bảo toàn chứng cứ về dòng tiền và thỏa thuận ban đầu.

 

Điều quan trọng là không nên chỉ tìm một tài liệu để chứng minh “đã trả tiền”. Một vụ tranh chấp có thể được giải quyết bằng tổng thể nhiều chứng cứ: sao kê ngân hàng, giấy giao nhận tiền, nội dung chuyển khoản, tin nhắn, văn bản thỏa thuận, lời khai của người làm chứng, chứng từ thanh toán các khoản liên quan đến bất động sản và những tài liệu thể hiện ý chí thực sự của các bên.

 

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và không thể thay thế ý kiến pháp lý đối với từng vụ việc cụ thể. Mỗi tranh chấp đều có những tình tiết, chứng cứ và mục tiêu khác nhau. Vì vậy, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hoặc tài sản của mình, Quý khách nên đặt lịch làm việc với luật sư để hồ sơ được nghiên cứu đầy đủ. Trên cơ sở xem xét tài liệu, chứng cứ và yêu cầu cụ thể của Quý khách, luật sư sẽ đánh giá rủi ro, phân tích các phương án pháp lý và xây dựng chiến lược phù hợp nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách.

 

Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kịp thời về các vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ BKCLAW theo các thông tin sau:

Điện thoại: 0901333341

Email: info@bkclaw.vn

VP Quận 1: Tầng 9 Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, Tp. Hồ Chí Minh

VP Bình Tân: 41 Tên Lửa, Phường An Lạc, Tp. Hồ Chí Minh

Facebook Comments Box

How useful was this post?

Click on a star to rate it!

Average rating 0 / 5. Vote count: 0

No votes so far! Be the first to rate this post.

Khuyến Cáo:

Các thông tin trên chỉ mang tính tham khảo. Vui lòng liên hệ để được biết thông tin chi tiết

Liên hệ
Hotline:0909 073 692

Tìm và liên hệ chúng tôi

Văn Phòng Quận Bình Tân

41 Tên Lửa, phường An Lạc, TP Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0909 073 692

Văn Phòng Quận 1

Tầng 9 Diamond Plaza 34 Lê Duẩn, Phường Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh

info@bkclaw.vn

0909 073 692

NHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT

Vui lòng để lại thông tin bên dưới. Luật BKC sẽ liên hệ ngay.
Form tư vấn VIE